Kérdés:
Tisztelt Uram!

Egy 3 m magas függőleges támfal esetén van e valami kötelező terület, sáv mérték meghatározva a karbantartásra illetve talajlazítással járó tevékenységre? Ha van, mekkora és kire hogy kell vonatkoztatni? (lenti és fenti ingatlan vonatkozásában )

Válasz:
Kedves Uram!
Nincs tudomásom a polgári életből utólagosan betartandó korlátokról. A támfal építési engedély köteles, és a tervezőnek kell betartania a támfal minden igényét kielégítő telekalakítási szempontokat. Ha ilyen nem volt, a Polgári törvénykönyvből kell kiindulni a károkozási cikkelyek szerint. Azaz, ha másnak akarva-akaratlanul kárt okozok, akkor az eredeti állapot helyreállítására vagyok kötelezhető, ha nem figyelmeztettem a szomszédot a kár bekövetkezéséről. Azaz, ha megmondtam, hogy a támfalat karbantartom kell mindkettőnk érdekében, és a szomszéd mégis mellé épít valamit, akkor az építmény szükségszerű elbontásából származó kárt nem kell megtéríteni. Vagy, ha az alsó szomszéd talajlazítása figyelmeztetés ellenére a támfal védőpillérének (az építményt a föld alatt alátámasztó terület) megbontása révén a támfal sérüléséhez vezet, a szomszédnak kell helytállnia. Egyébként a védőpillérnek is a támfal tulajdonosánál kell lennie, vagy szolgalmi jogot kell rá telepíteni (célszerűen a fagyhatár mélység figyelembevételével)

Kérdés:
Tisztelt Uram!

A hátsó szomszédom 3 méterrel feljebb lakik és bedőlt hozzám a támfal és a szomszéd földje. Régi épületek, ősrégi támfalak, nem tudni mikor és ki épitette. A telekrajz szerint a melléképületem a telekhatárig épült a saját telkemre, s amögött húzódik a támfal, tehát úgy gondolom a szomszéd telkén. A szomszéd szerint mégis közösek a költségek.Nem neki kll gondoskodnia arról, hogy ne okozzon kárt a ránkdőléssel?

Válasz:
Kedves Uram! Amennyiben az állítása igaz, akkor mindenben igaza van. Hozzájöhet még az is, hogy a támfalon kívül a kárt okozó omladék mindenképp a szomszéd tulajdona.
Azonban jogi precizitással a telekhatár szerepét földmérői kitűzéssel lehet bizonyítani.Egy bíró döntését esetleg befolyásolhatja továbbá, hogy a nagyfokú veszélyetés miatt a támfal állapotának figyelemmel kísérése elemi kötelessége lett volna a károsultnak. Érdekes lehet még, hogy a támfal az épület védelmét szolgálta-e, mintegy tartozékként, vagy a felső szomszéd telkének jobb használhatóságát.

Kérdés:
isztelt Tanácsadó !
Szeretném a segítségüket kérni,
van egy telkem Esztergom külterületén a osztatlan közös tulajdonban van,
az összes terület 1318 m, ebből 500 m2 1988-tól, most fél éve örökösök léptek be + 2 fő a széjegyzet szerint,
az alsó tulajdonosé ami előtt út van,
a miénk a felső rész a 818m, a feljárást gyalogösvényen tettük meg, az 500m2-es telek határában, megvételkor 1995-ben aláorta egy nyilatkozatoz hogy biztositja a szolgalmi útat.
most szeretném eladni a telket,mivel szántóföldnek minősül , helyi jegyzőt is értesítettük, megérkezett a levele nem tart rá senki igényt, az alsó tulajdonost is értesítettük levélben, az elővételről lemondott mert nem nyilatkozott, de telefonon azt mondta ragaszkodik hozzá hogy a telek legyen kiméretve,
és ha én eladom és a vevő megveszik feljelent beperel bennünket,
szeretném megtudni hogy részéről ez csak ijesztgetés vagy van e joga alapja hogy beperelhessen, akkor amikor ő nem akarja megvenni,
a vevő felajánlotta
de idézem a vevőt ..
mindenben együttműködnék vele, sőt, hivatalos okmányban kötelezném magamat az együttműködésre, vállalnám, hogy minden költségnek állom a felét, de ő azt mondta, hogy mivel ennek az átfutási ideje ki tudja mekkora idő, és azalatt a helyzet tisztázatlan maradna, ő addig semmihez nem járul hozzá, és marad az eredeti véleménye, vagyis ha megveszem, pereskedik, nem enged fel a telekre, stb.
Foggal körömmel megakadályozza hogy eltudjam adni a telket, sőt fenyeget a feljelentéssel.
És így nem tudom eladni a telket.
Evvel nekem nagy kárt okoz mert így a vevő nem veszi, mit tehetek én is pereljem mert megakadályoz a telkem eladását, de ezt nem tudom megtenni anyagi okok miatt mert április óta tartósan beteg vagyok és műtéten is volt, igy pereskedésre is sincs se pénzem sem erőm ,
nem tudom mit tehetek a pénzre nagy szükségem van, esetleg a helyi jegyzőnél kérhetek birtokvédelmet és tulajdonjogom megsértése miatt is bejelentést, szeretném békés úton rendezni a dolgot ezért szeretném segítségüket és tanácsukat kérni.
köszönettel és tisztelettel
Katalin

Válasz:
Kedves Katalin!
Sok probléma van, ezért röviden írom. Viszont sokak számára tanulságos az ön esete.
Osztatlan közös tulajdonrészt kizárólag az összes tulajdonos által aláírt szerződés alapján illetve örökléssel lehet átruházni. Tehát perre sem kell menniük a "szomszédoknak", mert a földhivatal nem vezeti át a tulajdonosságot.
A tulajdonostárs(ak)nak az elővásárlási jogról való lemondásról írásban kell nyilatkozniuk.
Csak azt követően tudja eladni a sajátját, miután megosztották az eredetit, és az ön telekrészére szerződéses alapon megszüntetik a tulajdonközösséget. Ez valóban hosszadalmas eljárás.
Telekalakítást csak úgy szabad végezni, hogy minden új teleknek önálló bejárattal kell rendelkeznie közterületről. Mi marad akkor az 500 m2-ből?
A szolgalmi jog csak akkor védhető, ha telekkönyvezve van, éppen a tulajdonosváltozások miatt. Ha jól értettem, aki az átjárási engedélyt adta, már nem tudja aláírni a minden tulajdonos által aláírandó földhivatali bejelentést, amit földmérővel végeztetett szolgalmi jog telepítéssel együtt kellene végezni.
Célszerű volna békésen megegyezniük abban, hogy a "szomszédok éljenek az elővásárlási jogukkal". Elvben alkudniuk nem lehet. Elvben bíróság kimondhatja, hogy az elővásárlási jogáról lemondott az, aki nem adja meg a piaci árat, de ettől még megosztás nélkül nem lesz eladható a tulajdonrész. A megosztást is elrendelheti bíróság, de annak vége és végrehajthatósága beláthatatlan idő múlva lenne. Sajnos a jelenlegi vevőjének kevés esélye van a vásárlásra. Adhat esetleg a vevőnek hosszúlejáratú haszonbérleti jogot (ugyanazért a pénzért). Ezt a jogot birtokháborítási alapon elvben védheti a jegyző, de osztatlan és rendezetlen szolgalmi viszonyok mellett nagyon nehezen találni jogszerű gyakorlati kapaszkodót. Lehet, ha megismerik az új szomszédot, már nem fognak úgy ellenkezni, mint látatlanban. Én úgy gondolom, csak békésen lehet jó megoldást találni, a másik fél valós indítékainak ismeretében, és ahhoz alkalmazkodva. Ha jóhiszemű a szomszéd, akkor lehet, hogy mindössze részt akar venni a műszaki megosztás feletti döntésekben. Félek viszont attól, hogy itt inkább egy közelgő belterületbe vonás mozgatja a szálakat minden résztvevőnél.

Kérdés:
T.Uram! Két társasház egymás mögött épült. A hátsó szolgalmi uton közelíti meg a kertet. Az egységesség miatt -egy építtetője volt - azonos falamellás keritések vannak körbe-körbe, még a szolgalmi úton és a 2 társasház között is. Kérdésem: Milyen arányban oszlik meg a festés, karbantartás a 2 társasház között.Melyik kerités és annak melyik oldala kinek a feladata. Köszönettel: Cserny Éva

Válasz:
Tisztelt Cserny Éva Úrhölgy! Tudomásom szerint erre sehol nincsen szabály (a kerítés jogszabály szerinti hovatartozását lásd korábbi válaszaimban). A PTK értelmében a kerítés azé aki építette, és aki építette csak a saját telkére építhette, amiből eredően ugyancsak a telektulajdonosé a kerítés, annak minden hasznával és terhével. Csak közös megegyezést tudok javasolni. Földmérői telek-kitűzéssel lehet rosszabbul is járni, ha a kerítést rossz helyre építették, ami nagyon gyakori eset. Ha nagyon szembetűnő a szomszéd hanyagsága, és közterület felől is látszik, akkor lehet próbálkozni a polgármesteri hivatal (jegyző) közbenjárásával a település látványának rontására hivatkozva.

Kérdés:
Jónapot!Olyan kérdéem lenne egy telek megosztásához az összes tulajdonos beleeegyezésére szükség van.Ez a procedúra,hogy működik,
Köszönöm:L.Rita

Válasz:
Kedves Rita!
Két éve és utoljára most januárban változtatták az eljárást, ezért pontosan nem tudom, de a földhivatalban részletesen tájékoztatják.
Elveiben természetesen változatlan maradt. Alapvető, hogy minden tulajdonosnak joga van minden rögének sorsáról dönteni, amit egy közös megállapodás aláírásával hitelesít. A telekalakításokat az építési hatóságnak is jóvá kell hagynia amiatt, hogy az új felállás se sértse a helyi építési szabályokat, sőt ha korábban sértette, akkor az alakítás révén a helyzet javuljon. Talán egy egyszerű példával szemléltetném. Adott egy beépített telek, amit megosztanának például úgy, hogy keletkezzen egy új szabályos építési telek. De ha az épülettel együtt megmaradt telekrész kisebb, mint a helyi építési építési szabályzatban megadott határérték, akkor a hatóság nem járul hozzá. Az engedélyezéskor minden előírást ellenőriz (lejtések, művelési ágba sorolás, stb.)